Kdy a jak využít prodej nemovitostí v exekuci?
Exekuce je pro jednoho noční můra, pro jiného investiční příležitost – záleží, zda se kupující orientují v právu a praktikách exekutorů, ale také s kým mají tu čest na straně prodávajícího.
Proč kupovat nemovitost v exekuci? Může se stát, že (včas) zjistíte, že vámi vybraná nemovitost, kterou jste si zamilovali, je v exekuci. A pak se budete muset rozhodnout, zda do toho jdete nebo ne. Domy a byty v exekuci ovšem můžete vyhledávat i záměrně, a to zejména kvůli nižší ceně. Vyplatí se to, nebo jsou rizika příliš vysoká? Možné to je, ale záleží případ od případu, zda je to moudré. A bez advokáta se do toho určitě nepouštějte.
Zorientujte se v exekučním řízení
Ačkoli sami nejste dlužníci, nýbrž zájemci o koupi nemovitosti, musíte se v tomto případě orientovat v exekučním řízení, které má tři části: nařízení exekuce, příkaz k prodeji a dražba. Do všech tří fází řízení můžete vstoupit jako kupující, ovšem pokaždé za jiných podmínek.
1. Nařízení exekuce (a její zápis do katastru nemovitostí)
První impuls k exekuci přichází od věřitele (tzv. oprávněného), kterému dlužník (tzv. povinný) nezaplatil. Věřitel podává exekuční návrh exekutorovi, který má 15 dnů na to, aby kontaktoval soud. Soud má dalších 15 dnů, aby vydal pověření a nařízení exekuce. Do dalších 15 dnů od doručení pověření potom soudní exekutor zasílá všem účastníkům vyrozumění o zahájení exekuce.
Jde-li o exekuci nemovitosti, je zapsána do poznámky v katastru nemovitostí po doručení vyrozumění o zahájení exekuce. Od chvíle, kdy je dlužníkovi doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, nesmí s majetkem nakládat s výjimkou běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb a udržování a správy majetku. Nemovitost tedy nesmí prodat.
Počítáte správně, uplyne nejméně 45 dnů od doručení návrhu na exekuci exekutorovi do momentu, kdy se o ní dozví majitel nemovitosti (a katastr). Pokud zrovna nemovitost prodává (vám, kupujícímu), třeba jste už podepsali smlouvu o smlouvě budoucí kupní (která nezakládá plombu v katastru), může vás oba exekuce zaskočit těsně před uzavřením kupní smlouvy.
2. Exekuční příkaz k prodeji (a znalecký posudek)
Pokud dlužník nereagoval na vyrozumění o zahájení exekuce, nedohodl se s exekutorem a věřiteli na splátkovém kalendáři nebo jiném vyrovnání dluhů, pokračuje exekutor exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Exekutor ustanoví znalce pro odhad ceny nemovitosti, který určí cenu, za kterou by bylo možné nemovitost v daném čase a místě prodat. Majitel nemovitosti má ovšem stále možnost dohodnout se s vámi (kupujícím) na uhrazení dluhů a následné koupi nemovitosti.
3. Dražba (a její veřejné vyhlášení)
Nakonec exekutor přistupuje k dražbě nemovitosti. V dražební vyhlášce je uvedeno místo a čas dražby a nemovitost je detailně popsána, včetně podstatných informací, jako jsou věcná břemena či nájemní práva, která prodejem nezaniknou. Dražeb se mohou účastnit pouze vážní zájemci o koupi, kteří složí tzv. jistotu v předem uvedené výši. Nemovitost získá ten, kdo učinil nejvyšší podání. Nejnižší podání má vždy odpovídat dvěma třetinám ceny dle znaleckého posudku.
2024 ©